買股票賺得多?還是買房地產賺得多? 詳細分析搶先看 | Yale Chen

買股票賺得多?還是買房地產賺得多? 詳細分析搶先看

相信99.9%有投資理財概念的人,每天都思考的該如何讓口袋的每張鈔票能夠自動成長,讓錢可以不斷地自動滾出更多錢,而市場上已經有許多投資者是靠著投資「股票」或是「房地產」成功致富。

但更多的投資人都還在猶豫著手上有限的資金,思考著是該先投入股票市場?還是房地產?過去的猶豫不決已經讓你錯過多次投資的好時機,這篇文章將詳細分析兩項投資方式的優缺點,並提供最有價值的參考資訊。

用300萬投資,買房地產好還是買股票好?

看著房價不斷增加、股票市場持續創新高,心裡總是想著如果10年前、3年前、甚至1年前要是有投了一筆錢下去,現在也能過上躺著賺的生活, 但所有的後悔已經無法改變,需要開始投資才是事實,因此投資人們各個卯足全力找尋適合的投資商品。

投資房地產

房地產是所有投資項目中門檻較高的項目,許多人窮極一身也買不起半套房,但也不少人是靠著房地產買賣、出租來過上好生活,目前以台灣而言,房地產需要自備兩成的自備款(又稱頭期款),剩下的八成能夠向銀行貸款,因此大約能夠以頭期款300萬元購買到1,500萬元的房子。

但根據今年實施的台灣法令,房屋購買後未持有兩年售出的獲利都會被扣45%稅金,雖然還是有利潤,但已經無法像過去在短期間低買高賣賺取價差了,而且在持有房地產的時間當中,還需要定期支付房地稅以及房貸,這些都將影響實際的投資報酬率。

國稅局資料2021 / 07 / 01實施

房地合一稅2.0
未持有兩年 45%
未滿五年 35%
未滿十年 25%
超過十年 15%

投資股市

美股市場穩定成長且具有利潤,也是近年來許多投資人主要投資方式,開始投資的成本最低只需要不到100元美金,投資門檻低、選擇多元、適合任何投資人,且能夠按照投資人意願決定持有時間,買賣交易也不需要支付其它高額的稅金費用。

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股票VS房地產成本比較

成本比較
房地產 美股股市
投資門檻
持有時間 自訂
額外支出

股票&房地產投資報酬率分析

對於投資人而言,投資報酬率就是用來評斷投入的每一分金錢能夠帶來多少回報,通常投資報酬率越高也會吸引越多人投資。

房地產投資報酬率

對於房地產的投資者而言,大多都是有自備了一筆頭期款,購買了房地產後,就是以收取房租來支付銀行的房貸,如果以一間在台北市區1,500萬元的房子計算,兩成頭期款至少是300萬元,出租的行情價大概是在2.3萬元,雖然投資報酬率大約是在1.8%,但是別忘了每個月是需要繳貸款給銀行、每年稅金、以及房子裝修維護費。

每月出租房地產收入支出表
購入房地產 自備頭期款 收入 支出 總結
每月租金 年投資報酬率 每月還貸(30年) 每月餘額
1,500萬元 300萬元 3萬元 2.4% 約4.2萬元 -1.2萬元

由於早期購買房地產的購得成本較低,所以現在不管是轉手或是出租也能獲得較好的利潤,但現在才要進入市場的投資人就很難再買到便宜的房子,甚至無法完全只靠收租金來繳貸款,儘管如此,還是很多人願意投入大筆頭期款,並以找房客來分攤房貸的概念進行投資。

美股指數投資報酬率

美國股市有著上千檔的標的能夠供投資人選擇,不論你是想投資賣手機的蘋果公司、發射火箭的特斯拉、還是食品產業的龍頭麥當勞、可口可樂,甚至有幫你把這些標的都包裝好的ETF,你可以用最小的金額獲得分散風險的投資。

ETF是股票市場中的一個的綜合包,不僅會自動買你分散風險,也能確保所購買的公司都具有穩定的強健體質,並且大多都還會配息,是許多股市投資人的標配,不僅可以創造出複利,長年投資報酬率也都有8%以上。

短期投資
(5年內)
長期投資
(10年以上)
維持費用 交易稅 未來性
房地產投資報酬率 約1-3% 約1-3% 房貸、稅金 房價可能漲/跌
美股ETF投資報酬率 因標的而異 8%↑ 極低 能以股息不斷複利

房地產交易成本提高,需要持有10年交易稅才會降至15%,雖然在這時間中可以出租,但如果是以現在的房價購買,並用來出租是很不划算的。

而投資美股指數就能夠按照自己的投資策略制定選擇是短時間賺取差價,或是長時間利用股息複利。

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股票&房地產投資風險承擔比較

投資房地產風險

根據行政院內政署公告的住宅價格指數顯示,全國住宅房價指數從2021年至今不斷攀高,但事實為房價上漲的情形從1950年就已經不斷發生,從大安區的每坪787元直到今天每坪70萬元起跳,所以可見未來還是有可能持續上漲。

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但也千萬別忽略台灣的未來人口紅利下降,以及現在正在發生的空屋率大增、新土地、社區都不斷開發建造,或是某一天政府政策改變,房地稅調整或是限制貸款成數,那麼這時誰也無法確保房地產能夠繼續保值,最嚴重的話可能就要將房子以賤價求脫手了。

股票&房地產投資風險承擔比較 | Yale Chen

畢竟在過去,日本就曾經於1991年發生政策導致房地產泡沫化,之後數十年房地產處於頹靡狀態,雖然近幾年有漲價的趨勢,但受於持有物件的稅金較高,所以除了投資客湧入外,始終不是當地人用來投資的目標項目。

投資股市風險

由觀察追蹤美股四大指數的ETF從2002年至今股價表現,可以看到每段時間的漲跌幅不一,也曾出現嚴重的跌價,但如果用長期來看整體趨勢還是保持持續上漲的。

根據過去的股價表現,能夠預期未來可能再遇到跌價回檔的情況,可能在短時間內產生虧損,不過只要放置的時間夠長,也是可能再持續上漲的。

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投資股票&房地產優缺點分析

青菜蘿蔔各有所好,有人喜歡購買房地產所帶來的踏實感,也有人就是喜歡美股ETF的方便且無須管理的特性,以下為兩項投資總整理:

房地產 美股ETF
投入成本 需兩成以上的自備款 能以1股為單位購買
維持成本 裝潢費,每年房地稅
報酬率 1-3% 8%↑
持有時間 建議至少10年以上 依投資人而定
變現率 不佳
可能風險 房地產跌價、半夜房屋修繕、地震、火災、租戶意外、惡劣租客欠款…等 跌價
管理方式 需要親力親為 無須管理
未來用途 可傳承、可自住 持續複利

依上述的整理,幫大家總結一下投資房地產VS股票的優缺點:

分析房地產美股ETF
優點未來性佳,擁有財產權1.投入成本低
2.長期報酬率相對較高
3.容易變現
缺點1. 投資成本高:需兩成以上的自備款
2. 維持成本高:裝潢費與每年房地稅
3. 投資報酬率相較美股低
4. 持有時間長
5. 變現率不佳
6. 需要人力管理
短期會有市場波動

以投資房地產來看,一開始需要先投入高額的頭期款,並且每年需要支付的稅金也是無法避免的,如果買來直接租賃的投資報酬率又顯得略低,可能無法完全支付房貸,房產算是門檻相當高的投資,想脫手也沒有想象中的容易,導致變現度不佳。

雖然擁有了一間可以自住或傳給孩子的房產,但如果你是以投資報酬率為主要目標的投資人,可以再多加思考是否適合符合需求。

相反的投資美股ETF不需要一開始就掏出大筆的現金,反倒還能長期固定的零股投資,過往數據顯示年投資報酬率都有在8%以上,當你需要錢的時候也可以隨時賣掉股票,全世界的投資人都爭相承接,完全不用擔心流動性的問題,另外買進之後就算都不理他,也能夠依據股利產生複利。

結論:如果有一筆資金應該投資房地產還是股市?

手頭上有限的資金,是該先投入股票市場還是房地產呢?

雖然過去房價都是上漲的,但台灣的未來人口紅利下降,空屋率大增、新建案不斷推出,難保未來房市是否能繼續保值,如果加上政府政策改變,最嚴重的話可能就要賤賣求脫手了。

現在正要購買房地產來出租的投資人,可能會面臨投資報酬率太低導致無法產生足夠獲利的問題,但即使如此,還是有很多投資人會尋找房客來共同分攤房貸的概念來進行買房投資。

ETF能以分散投資的方式來降低投資風險,不僅可以賺取持續上漲的價差,還可以設定股息自動再投入來創造出複利,雖然ETF在短期有跌價的可能性,但只要是以長期投資報酬率來看每年也有高達到8%以上,能夠長期獲利,也是美股投資人持股名單中不可缺少的標配。

【免責聲明】

本文章所提供之內容並非投資建議,內容提供的資訊僅供教育參考。任何投資項目(如:股票、基金、債券...等)都是具有風險的,在投資的過程中可能會導致你的損失。所有過去的投資表現都無法代表未來的投資報酬與結果,任何投資請量力而為,不要做出無法承擔的投資行為,更不要借錢、槓桿或貸款來投資。

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